רכישת דירה חדשה מקבלן היא כנראה הצעד הכלכלי המשמעותי ביותר שרובנו נעשה בחיינו. אנו משקיעים בכך את מיטב כספנו, נוטלים משכנתאות ארוכות טווח ומצפים בקוצר רוח ליום שבו נקבל את המפתח ונתחיל חיים חדשים בנכס משלנו. כאן בבלוג "נופים והשקעות", אנו מלווים אתכם בכל היבטי הנדל"ן, והפעם נתמקד באחד האתגרים המורכבים והמתסכלים ביותר שיכולים לקרות בדרך: איחור במסירת הדירה.
מניסיון אישי שלי, כשמשפחתי הקרובה רכשה דירה חדשה, חווינו מקרוב את תחושת חוסר האונים. הקבלן הבטיח חגיגית שהכניסה תהיה בקיץ, אך המציאות טפחה על פנינו. חודש רדף חודש, השכירות הוארכה שוב ושוב בעלויות גבוהות, וההוצאות הלכו והצטברו. במצבים אלו קל ללכת לאיבוד, אך חשוב לדעת כי החוק עומד לצדכם. כדי לעשות סדר בבלגן, פנינו אל המומחים של ארז אסרף – משרד עורכי דין – דוח חדש, ויחד גיבשנו עבורכם מדריך מעשי, שלב אחר שלב, להתמודדות נכונה עם המצב.
שלב 1: קראו את החוזה והבינו את זכויותיכם על פי חוק המכר
הצעד הראשון בכל סכסוך מול קבלן מתחיל בבחינת החוזה עליו חתמתם. עם זאת, חשוב לדעת שחוק המכר (דירות) הוא חוק קוגנטי – כלומר, קבלן אינו יכול להחתים אתכם על סעיפים שגורעים מהזכויות המגיעות לכם לפי חוק, ואם עשה זאת, לסעיפים אלו אין תוקף משפטי.
החוק קובע כי במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן העולה על 60 יום ממועד המסירה החוזי, הרוכש זכאי לפיצוי כספי ללא צורך בהוכחת נזק. הפיצוי ישולם עבור התקופה שמתחילה במועד המסירה החוזי ועד למועד המסירה בפועל. גובה הפיצוי מחושב לפי סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 (עבור שמונת החודשים הראשונים) וב-1.25 עבור כל חודש שלאחר מכן.
שלב 2: תעדו הכל ואל תסתמכו על הבטחות בעל פה
אחת הטעויות הנפוצות ביותר של רוכשי דירות היא ניהול שיחות טלפוניות בלתי מתועדות עם נציגי הקבלן או מנהל העבודה בשטח. "אל תדאג, עוד שבועיים מקבלים טופס 4" או "אנחנו כבר מסיימים את הריצוף" הן הבטחות נפוצות שאינן שוות דבר מבחינה משפטית.
הקפידו לתעד כל התכתבות במייל, הודעות ווטסאפ ומכתבים רשמיים. אם ניהלתם שיחה פרונטלית או טלפונית, שלחו מיד לאחר מכן סיכום שיחה כתוב במייל לקבלן. תיעוד זה ישמש כראיה מכרעת במידה ותיאלצו להגיע לערכאות משפטיות.
שלב 3: התמודדות עם טענות הקבלן ל"כוח עליון"
קבלנים רבים מנסים להתנער מחובת התשלום על ידי העלאת טענות לנסיבות שאינן בשליטתם, כגון מבצעים צבאיים, מחסור בפועלים, עיכובים של חברת החשמל או מזג אוויר חריג. חוק המכר אכן מאפשר פטור זמני מתשלום פיצויים במקרים חריגים מאוד, אך בתי המשפט מפרשים סעיף זה בצורה מצמצמת ביותר.
על הקבלן להוכיח כי העיכוב נגרם מנסיבות שלא היה יכול לצפות מראש ושלא היה יכול למנוע את השפעתן על קצב הבנייה. מומחי המקרקעין של ארז אסרף – משרד עורכי דין – דוח חדש מדגישים כי ברוב המוחלט של המקרים, טענות הקבלנים נדחות בבתי המשפט מכיוון שמדובר בסיכונים עסקיים רגילים שעל הקבלן לקחת בחשבון מראש.
שלב 4: הגשת תביעת קבלנים על איחור במסירה
כאשר תקופת העיכוב מתארכת והקבלן מסרב לשלם את הפיצויים המגיעים לכם כחוק באופן שוטף, אין מנוס מפנייה לאפיק המשפטי. הגשת תביעת קבלנים על איחור במסירה היא הדרך האפקטיבית ביותר לאלץ את הקבלן לעמוד בהתחייבויותיו.
במסגרת התביעה, נדרוש לא רק את הפיצוי הסטטוטורי מכוח חוק המכר, אלא גם פיצויים בגין עוגמת נפש, החזר הוצאות על אחסון תכולת הדירה, הובלה נוספת והפסד ימי עבודה במידה ונגרמו כאלה. חשוב להכין את התביעה בצורה מבוססת ויסודית כדי למנוע מהקבלן להשתמש בפרצות חוזיות.
שלב 5: קבלת סיוע משפטי מקצועי ואיחוד כוחות
ניהול הליך משפטי מול חברות בנייה ויזמים דורש מומחיות ייחודית. חברות קבלניות מלוות בעורכי דין מהשורה הראשונה שמנסים להתיש את הרוכשים. לכן, הדרך הנכונה ביותר לפעול היא באמצעות פנייה אל עורכי דין המתמחים בתחום של תביעות קבלנים.
פעמים רבות, מומלץ להתאגד יחד עם רוכשים נוספים מאותו פרויקט שסובלים מאותו עיכוב. הגשת תביעה משותפת או מרוכזת מגדילה את כוח המיקוח שלכם מול הקבלן ומפחיתה משמעותית את עלויות הייצוג המשפטי לכל משפחה. הניסיון מלמד כי התאגדות כזו מייעלת את התהליך ומביאה לתוצאות טובות בהרבה.
לסיכום – אל תוותרו על הזכויות שלכם
רכישת דירה היא פרויקט החיים שלכם, ואין שום סיבה שתספגו הפסדים כספיים ועוגמת נפש בגלל רשלנות או עיכובים של הקבלן. החוק מגן עליכם באופן ברור ומפורש. פעלתם לפי השלבים במדריך? מצוין. עכשיו זה הזמן לקחת את הצעד הבא ולהבטיח שאתם מקבלים את כל מה שמגיע לכם.
מאת: שרה מלול
